Wer ein Eigenheim besitzt und schon älter ist, möchte vielleicht Ballast abwerfen. Das aufwändige Haus mit Garten soll beispielsweise durch eine geräumige Wohnung ersetzt werden. Dabei gilt es, Fallstricke beim Verkauf des Eigenheims zu vermeiden.
So wie der Kauf ist auch der Verkauf einer Liegenschaft für die meisten Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer ein einschneidendes Ereignis, bei dem es um viel Geld geht. Der Verkauf ist mit weitreichenden finanziellen Konsequenzen verbunden. Er sollte deshalb gut vorbereitet werden. Das frühzeitige Abklären wichtiger Aspekte hilft, den Verkauf optimal abzuwickeln und einen bestmöglichen Preis zu erzielen.
Vorgängige Abklärungen sind wichtig
Es ist grundsätzlich sinnvoll, den lokalen Liegenschaftsmarkt sowie ähnliche Transaktionen vor dem Verkauf zu studieren, um eine Vorstellung von einem realistischen Verkaufserlös zu erhalten. Verschiedene digitale Immobilienplattformen bieten einen guten Überblick. Mit digitalen Bewertungs- und Berechnungstools kann anhand einer Objektanalyse ein erster theoretischer Wert der Liegenschaft rasch und einfach ermittelt werden.
Selbst verkaufen, oder doch lieber mit Makler?
«Als erster Schritt auf dem Weg zur Veräusserung einer Immobilie müssen Verkaufswillige klären, ob sie ihr Wohneigentum selbst verkaufen oder einen Immobilienmakler damit beauftragen wollen. Wer den Verkauf in Eigenregie abwickeln möchte, sollte über genügend Zeit und entsprechendes Fachwissen zu Rechts- und Vertragsthemen verfügen», raten die Immobilienexperten von der Schweizer Wohneigentumsplattform Liiva, einem Joint Venture zwischen Raiffeisen und Mobiliar. Und sie fahren fort: «Ein Makler kostet im Normalfall 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises, aber er hilft nicht nur den Verkaufspreis zu eruieren, einen Käufer zu finden, Verträge auszuarbeiten und den Verkauf abzuwickeln, sondern liefert auch wertvolles lokales Know-how, ein Netzwerk an Interessenten sowie Beratung und Erfahrung.»
Wird der Erlös für den Erwerb einer anderen Liegenschaft gebraucht?
Weitere Punkte, die es zu berücksichtigen gilt, sind die zeitliche Flexibilität und ob der Verkaufserlös für den Erwerb einer anderen Liegenschaft gebraucht wird. «Muss der Verkauf nicht baldmöglichst erfolgen, kann auf die perfekte Käuferschaft gewartet werden, für die alles stimmt, und die deshalb gewillt ist, einen hohen Preis zu bezahlen. Pressiert der Verkauf, ist eventuell mit Preisabstrichen zu rechnen», wissen die Experten.
Lohnt es sich, vor dem Verkauf noch zu investieren?
Sie raten auch zu bedenken, ob und welche Renovationsarbeiten vor dem Verkauf zu erledigen sind: «Lohnt sich der Einbau einer neuen Küche, da das Wohnobjekt dadurch aufgewertet und ein höherer Preis erzielt werden kann? Oder werden die neuen Besitzer sowieso selbst grössere Änderungen vornehmen wollen?».
Steuern und Gebühren nicht vergessen
Sie weisen zudem auf die mit der Veräusserung anfallenden Steuern hin: «Es fallen Grundstücksgewinnsteuern an, die normalerweise vom Verkäufer bezahlt werden. Je nachdem, wie lange die Liegenschaft im Besitz der verkaufenden Partei war, kann dieser Steuerbetrag sehr hoch sein, vor allem auch bei geerbten Liegenschaften, und sich von Kanton zu Kanton stark unterscheiden.» Sie listen weitere Steuern und Gebühren auf, wie die Handänderungssteuer, die Grundbuchgebühren, die Übertragung der Schuldbriefe sowie weitere mit dem Verkauf anfallende Aufwendungen. Und sie betonen: «Bei einer frühzeitigen Rückzahlung der Hypotheken fallen Kosten an, was für den Verkaufszeitpunkt ebenfalls eine Rolle spielen kann.»
Soll die Immobilie lieber vermietet werden?
Für die Experten gilt es ausserdem zu überlegen, ob die Immobilie allenfalls behalten und vermietet werden soll – vorausgesetzt, die finanzielle Situation erlaube das. «Diese Variante ist zwar aufwendig, kann je nach Lage der Liegenschaft jedoch eine sehr gute Kapitalanlage sein. Allerdings ist für eine solche Entscheidung eine ganzheitliche Betrachtung der finanziellen Situation, der aktuellen Bedürfnisse und der Vorsorgeplanung notwendig. Dies betrifft auch die Verwendung des in den meisten Fällen beachtlichen Verkaufserlöses», so die Experten.
Entscheidungen muss der Eigentümer selbst fällen
Die Entscheidung, ob das Wohneigentum zum höchsten Preis, so schnell wie möglich oder speziell sozialverträglich verkauft werden soll, kann im Weiteren nur die Eigentümerin oder der Eigentümer selbst fällen. Aber die Experten raten: «Lokale Experten können einen wesentlichen Beitrag dazu leisten, die richtige Entscheidung zu treffen, und das beste Resultat zu erreichen.