Se vi state avvicinando alla pensione, forse state pensando di acquistare un appartamento. In qualità di proprietari di un appartamento in un condominio, spesso si ottiene più spazio abitativo rispetto a una casa per lo stesso denaro, e le spese sono distribuite. Ma i diritti sono limitati.
La proprietà condominiale esiste dal 1° gennaio 1965, quando è entrato in vigore l'articolo 712a del Codice civile svizzero. Da allora, il tasso di proprietà di un'abitazione in Svizzera è aumentato costantemente e, secondo l'Ufficio federale delle abitazioni, ciò è dovuto al rapido aumento dei condomini.
Che cos'è la proprietà condominiale?
Chi acquista un appartamento in condominio in Svizzera non compra l'intera proprietà, ma solo una quota di essa. Questa quota viene registrata nel registro fondiario ed è determinante per la ripartizione dei costi. Il condomino deve contribuire in proporzione alla sua quota non solo alle spese di manutenzione delle componenti comuni come il tetto, la facciata, le scale, l'ascensore, ecc. ma anche alle spese di gestione, che comprendono, ad esempio, le spese di riscaldamento, le spese per l'acqua, le spese di custodia e la manutenzione del giardino. Di norma, gli interventi strutturali sulle parti comuni degli edifici possono essere effettuati solo con il consenso della comunità, come sottolinea l'HEV (Associazione dei proprietari di case) Svizzera.
Come si può finanziare la proprietà condominiale?
L'acquirente di un condominio può scegliere tra le stesse opzioni di finanziamento di un acquirente di una casa. Tra questi vi sono i prestiti privati, i mutui, i finanziamenti azionari o le attività dei fondi pensione. I costi comprendono gli interessi sul mutuo e gli ammortamenti prescritti. Per garantire un margine di sicurezza sufficiente, la sostenibilità finanziaria è calcolata con un tasso di interesse figurativo del 5% sull'importo totale finanziato.
Come proprietario avete un diritto speciale
In linea di principio, il proprietario di un appartamento può farci quello che vuole. Può trasformare l'appartamento secondo le proprie idee, modificare la disposizione dei locali e scegliere l'arredamento interno, a condizione che non vengano toccate le parti comuni dell'edificio: "Il diritto speciale si limita all'appartamento e a eventuali locali accessori come vani cantina, soffitte o locali artigianali, e non si estende quindi a un'area salotto esterna, a un giardino o a una terrazza sul tetto", spiega HEV Svizzera. E aggiunge: "Poiché le componenti esterne dell'edificio sono di proprietà comune, il singolo condomino non è autorizzato ad apportare modifiche strutturali senza il consenso della comunità, ad esempio attaccando un'antenna TV satellitare al parapetto del balcone.
Il proprietario fa parte di una comunità
Tutti i comproprietari formano una comunità che utilizza, gestisce e mantiene la proprietà e gli immobili. "Sebbene la comunità non sia un'entità giuridica, può agire e operare in modo indipendente, nonché essere citata in giudizio e gestita", spiegano gli esperti immobiliari di UBS. E continuano: "Si riunisce almeno una volta all'anno per un'assemblea condominiale, durante la quale vengono fornite informazioni e vengono prese decisioni su spese o modifiche al regolamento, che insieme al regolamento di casa determina il modo in cui le persone vivono insieme. Le risoluzioni vengono approvate a maggioranza semplice.
Per raggiungere il quorum, la legge stabilisce che deve essere presente la metà della comunità, che ha diritto ad almeno la metà delle azioni. "Le modifiche all'atto costitutivo, in cui vengono registrate le quote di valore, cioè le quote delle singole unità nella proprietà totale, devono essere fatte all'unanimità", dicono gli esperti di UBS. Le delibere dell'assemblea condominiale sono riportate nel verbale. E gli esperti di UBS consigliano: "I verbali forniscono agli acquirenti interessati un buon quadro del rapporto tra i condomini, il finanziamento della manutenzione dell'immobile e i costi di gestione. Se viene nominato un amministratore, questo tiene i verbali.
Considerare i costi
HEV Schweiz consiglia anche di prestare attenzione ai costi: "Il diritto svizzero distingue tra misure strutturali necessarie, utili e lussuose, per le quali si applicano diversi requisiti di approvazione nell'assemblea condominiale. In assenza di disposizioni contrarie nel regolamento, tutti i costi - compresi quelli di gestione - sono distribuiti in proporzione alle quote di valore degli appartamenti."