Les placements immobiliers indirects ont le vent en poupe. Ils profitent clairement des déboires des marchés financiers et des capitaux. Toutefois, leur évolution à long terme ne saurait être entièrement détachée de l'économie réelle. De nouvelles mesures règlementaires comportent des risques supplémentaires.
Les placements immobiliers directs et indirects profitent des turbulences qui secouent les marchés financiers et des capitaux. Sombres, les perspectives pour le marché des obligations contribuent à augmenter l'attractivité des placements immobiliers tant pour les investisseurs institutionnels que pour les particuliers. Les investisseurs portent tout particulièrement leur attention sur les sociétés anonymes d'investissement immobilier cotées en Bourse ou sur les fonds immobiliers. Ceci d'autant plus qu'ils ont enregistré des rendements totaux de 16,5 % resp. 9,5 % entre septembre 2010 et août 2011. Durant cette même période, l'indice SPI (Swiss Performance Index) a rapporté à peine 10 %. Les placements immobiliers indirects ne sont donc pas uniquement un élément de diversification mais aussi intéressants du point de vue de la rentabilité. Si la volatilité des marchés financiers et des capitaux se maintient à son niveau actuel en raison de la crise mondiale des dettes souveraines, les investissements immobiliers indirects devraient largement en profiter, disent, persuadés, les auteurs de la dernière étude immobilière publiée par Wüest & Partner.
Une capitalisation modeste du marché comporte des risques d'investissement
Les investissements immobiliers comportent toutefois des risques, soulignent les auteurs de l'étude. En effet, dès que les marchés des actions et des obligations se seront durablement redressés, le capital investi actuellement dans des investissements immobiliers indirects sera à nouveau retiré. Les cours de ce type d'investissement pourraient alors se retrouver sous pression. Bien que le volume d'investissement indirect absolu se soit largement étendu en Suisse au cours des dernières années, le marché des investissements immobiliers indirects repose sur une capitalisation relativement modeste du marché, arguent les auteurs. Cette situation est source de risques.
Développement parallèle entre les investissements immobiliers indirects et l'économie réelle
Tout frein conjoncturel ayant des répercussions sur l'économie réelle représente un risque pour les investissements immobiliers directs mais également pour leurs pendants indirects. Le revenu ou plutôt les perspectives d'évolution des loyers sont décisives pour les deux types d'investissement. À long terme, l'évolution des investissements immobiliers indirects est liée à l'économie réelle, expliquent les auteurs.
De nouvelles règlementations pourraient mettre un terme au boom
L'évolution de la conjoncture et des règlementations a indéniablement une influence sur cette classe d'investissement. Wüest & Partner prévoit des changements au niveau des règlementations qui sont d'ores et déjà percevables. Ils concernent d'une part le domaine du marché hypothécaire national et d'autre part les investissements immobiliers des banques. Il s'agit notamment de la règlementation du montant des réserves de fonds propres requis pour les investissements garantis par gages immobiliers ou pour les immobiliers figurant dans les bilans bancaires.
La présentation des immobiliers dans les comptes des investisseurs institutionnels (comme les assurances) pourrait également être touchée par des changements. Il s'agit ici surtout de procédures d'estimation de la valeur. Les investisseurs devraient suivre cette affaire au moins pour deux raisons, pensent les auteurs. Premièrement, les investissements pourraient être affectés par des frais supplémentaires et deuxièmement, cette situation augmenterait l'incertitude des investisseurs finaux.