Chi acquista una casa o un appartamento in Svizzera si trova solitamente di fronte alla scelta tra un mutuo a tasso fisso e un mutuo SARON. La soluzione più adatta dipende dalla situazione personale e finanziaria, dai piani a lungo termine e dalla capacità di sopportare le fluttuazioni dei tassi d'interesse.

Chi attribuisce importanza alla prevedibilità dei costi di finanziamento tende a optare per un mutuo a tasso fisso. Per le famiglie con riserve finanziarie sufficienti, è più indicata un’ipoteca SARON. Storicamente, i mutui legati al mercato monetario sono stati spesso più convenienti, ma non offrono alcuna garanzia di costi di finanziamento più bassi in futuro, spiega l’Associazione svizzera dei proprietari immobiliari (HEV).

Con un mutuo a tasso fisso occorre tenere conto dei cambiamenti nella situazione di vita

Con un mutuo a tasso fisso, il tasso d’interesse rimane invariato per tutta la durata concordata. Le durate più comuni vanno da due a dieci anni; a seconda dell’istituto, sono possibili anche quindici anni o più. Le durate brevi comportano il rischio di un rinnovo in una fase di tassi d’interesse elevati. Le durate lunghe proteggono dagli aumenti dei tassi, ma limitano la flessibilità e possono comportare costi elevati in caso di estinzione anticipata. Inoltre, le durate più lunghe sono di norma, ma non sempre, soggette a tassi di interesse più elevati e quindi più costose. Oltre all’attuale livello dei tassi di interesse, occorre quindi tenere conto anche di una possibile vendita, di un ammortamento più consistente, del pensionamento o di altri cambiamenti nella situazione personale.

L’ipoteca SARON si basa sul tasso d’interesse medio

Il tasso d’interesse di un mutuo SARON si basa sul SARON. Quest’ultimo riflette il tasso d’interesse medio al quale le banche si prestano reciprocamente denaro sul mercato monetario svizzero overnight. La banca applica a questo un margine. Se il SARON aumenta, aumentano anche i costi di finanziamento. A seconda dell’istituto, è possibile concordare un tetto massimo per il tasso d’interesse a un costo aggiuntivo. Una soluzione di questo tipo viene definita mutuo «cap».

Ridurre i rischi

Molti proprietari suddividono il proprio finanziamento in più tranche con durate o modelli ipotecari diversi. Una parte può essere stipulata come ipoteca a tasso fisso, un’altra gestita come ipoteca SARON. In questo modo si riduce il rischio di dover rinnovare l’intero finanziamento in un momento sfavorevole. Tuttavia, scadenze diverse possono rendere più difficile il cambio di istituto e limitare la flessibilità.

L’andamento dei tassi ipotecari è difficile da prevedere

L’andamento dei tassi ipotecari non può essere previsto in modo affidabile. Il tasso SARON reagisce in modo relativamente diretto alle variazioni del tasso di riferimento della BNS. I tassi delle ipoteche a tasso fisso si orientano maggiormente ai tassi del mercato dei capitali a lungo termine, che tengono già conto delle aspettative sui futuri tassi di riferimento, sull’inflazione e sulla congiuntura.

Vale la pena confrontare diversi fornitori

Vale la pena confrontare diversi fornitori, poiché i tassi d’interesse e le condizioni contrattuali possono differire in parte in modo significativo. Nel caso dei mutui a tasso fisso, sono importanti soprattutto il tasso d’interesse e la durata; per i mutui SARON, invece, lo sono il margine, la durata quadro e la possibilità di passare a un mutuo a tasso fisso. Una durata quadro più lunga protegge dagli adeguamenti a breve termine del margine, ma vincola più a lungo al fornitore.

Per entrambi i modelli occorre inoltre verificare le condizioni di risoluzione anticipata, in particolare l’eventuale penale di estinzione anticipata. «È quindi determinante non solo il tasso d’interesse attualmente più conveniente, ma un finanziamento che si adatti a lungo termine alla situazione personale e finanziaria», consiglia Markus Meier, direttore di HEV Svizzera.