L'aumento dei prezzi immobiliari fa sì che i mutuatari di lunga data non siano più in grado di soddisfare i requisiti di sostenibilità. Il raddoppio dei prezzi in 25 anni richiede oggi circa il 20% in più di reddito.

Per determinare la sostenibilità, le spese di manutenzione e accessorie vengono calcolate pari a circa l'1% del valore dell'immobile. Se il valore dell'immobile aumenta, aumentano di conseguenza anche le spese di manutenzione e accessorie calcolate, che devono essere coperte con un reddito aggiuntivo.

Le spese per la casa di proprietà non dovrebbero superare un terzo del reddito

Al momento della stipula di un mutuo ipotecario, il mutuante verifica la solvibilità del mutuatario secondo le direttive dell'Associazione svizzera dei banchieri. Uno dei fattori più importanti in questo contesto è la sostenibilità. Essa stabilisce che le spese sostenibili per una casa di proprietà non dovrebbero superare una determinata percentuale del reddito, tipicamente circa un terzo. Se ciò avviene, l'immobile è considerato sostenibile.

Per calcolare i costi di finanziamento si sommano gli interessi ipotecari (calcolati), gli eventuali pagamenti di ammortamento, le spese di manutenzione e le spese accessorie. Per le spese di manutenzione e le spese accessorie si utilizza solitamente circa l'1% del valore dell'immobile, ma nel caso di immobili nuovi o di vecchi edifici ristrutturati dal punto di vista energetico, il valore può essere ridotto fino allo 0,5%. Se quindi i prezzi degli immobili aumentano nel corso degli anni, aumentano anche le spese accessorie calcolate utilizzate per il calcolo della sostenibilità. Un raddoppio del valore dell'immobile significa, nella logica di calcolo, un raddoppio delle spese accessorie calcolate, che devono essere coperte da un reddito aggiuntivo. Se inoltre le condizioni dell'immobile peggiorano durante il periodo di possesso, la percentuale utilizzata per il calcolo può aumentare, rendendo ancora più severi i requisiti di sostenibilità.

L'aumento dei prezzi degli immobili richiede circa il 20% di reddito in più

Da un'analisi di 500 immobili acquistati nel 2000 nella Svizzera tedesca e occidentale emerge che il valore medio degli immobili è aumentato da circa 730 000 CHF a 1,42 milioni di CHF. Il valore di un immobile con 5,5 locali e 170 m² di superficie abitabile è quindi raddoppiato in media in 25 anni. Parallelamente, il capitale proprio è quasi quadruplicato, rendendo molti degli acquirenti di allora dei «milionari del cemento».

Il rovescio della medaglia: 25 anni fa era necessario un reddito di CHF 130'000 per acquistare un immobile del valore di CHF 730'000. Nello stesso periodo, i redditi nominali in Svizzera sono aumentati in media di circa il 30% (nell'esempio di riferimento, quindi, a circa CHF 170'000 prima del pensionamento). Chi fino ad oggi ha effettuato «solo» l'ammortamento obbligatorio dell'ipoteca, a causa dell'aumento delle spese accessorie calcolate ( ) necessita di un reddito da pensione di 116'000 franchi, pari all'89% del reddito da lavoro di allora.

Con il tasso di sostituzione auspicato di almeno il 60% dall'AVS e dalla cassa pensioni, i pensionati ottengono però solo un reddito da pensione di circa CHF 102'000 (60% dell'ultimo reddito di circa CHF 170'000), il che spesso non garantisce più la sostenibilità a causa dell'aumento delle spese accessorie.

Una normativa rigida sempre più assurda

Se il valore dell'immobile non fosse aumentato negli ultimi 25 anni, oggi, a causa dell'ammortamento obbligatorio, sarebbero necessari solo 95'000 franchi di reddito per sostenere l'ipoteca, il che sembra più realistico per molti e può essere raggiunto con l'andamento medio dei salari e il livello di sostituzione auspicato. Il raddoppio del valore dell'immobile comporta quindi un aumento del requisito di reddito per i proprietari di lunga data di circa il 20%, ovvero CHF 21'000 nell'esempio in questione, nonostante questi continuino a vivere nello stesso immobile di 25 anni fa.

Secondo l'indice nazionale dei prezzi al consumo, nello stesso periodo i prezzi per la manutenzione corrente degli immobili sono aumentati solo di poco meno del 40%, mentre i prezzi per la mobilia domestica e la gestione della casa sono addirittura diminuiti di poco meno del 4%. «Questa rigida regolamentazione diventa sempre più assurda con l'aumento dei prezzi degli immobili e già oggi crea grossi problemi a una persona su due che possiede da decenni un immobile in una posizione attraente e che ora sta per andare in pensione», afferma Lukas Vogt, CEO di MoneyPark.

A causa dell'aumento di valore dell'immobile, i requisiti di sostenibilità aumentano molto più rapidamente rispetto alle spese effettive di manutenzione e alle spese accessorie. «Soprattutto quando qualcuno aveva un rapporto di lunga data con il creditore ipotecario, in passato spesso si chiudeva un occhio e l'ipoteca veniva mantenuta anche con una sostenibilità in parte notevolmente aumentata. Ultimamente, però, l'interesse dei fornitori per tali eccezioni è diminuito», afferma Lukas Vogt. «I fornitori che continuano a farlo fanno pagare un prezzo per il rinnovo, ad esempio sotto forma di un tasso di interesse più alto di 50 punti base».

I «milionari del cemento» hanno un reddito da pensione troppo basso

Il patrimonio immobiliare immobilizzato non aiuta i proprietari di lunga data a soddisfare i requisiti di sostenibilità. Sarebbe utile solo se decidessero di vendere l'immobile. Tuttavia, più i proprietari sono anziani, più forte è il loro desiderio di rimanere nella propria casa anche dopo il pensionamento. Oltre tre quarti (79%) delle persone di età compresa tra i 61 e i 65 anni lo ammettono nello studio sul sogno abitativo 2023 condotto da Helvetia e MoneyPark. Solo il 12% circa prende in considerazione la possibilità di vendere la propria casa e trasferirsi in un immobile più piccolo o di vivere in affitto per l'ultima fase della vita. «Altre soluzioni potrebbero essere il coinvolgimento dei familiari, il trasferimento della casa di proprietà alla generazione successiva con diritto di abitazione fino alla fine della vita, (pre)successioni, la vendita di altri oggetti di valore o la presa in considerazione di una rendita immobiliare», consiglia Lukas Vogt.