L'aumento dei prezzi degli immobili mette sempre più in difficoltà i nuovi acquirenti. Ormai il 48% ricorre ai fondi della cassa pensioni per realizzare il sogno di una casa propria. Questo potrebbe rivelarsi un boomerang, perché il prelievo anticipato dalla cassa pensioni, pari in media a 115 000 franchi, comporta una riduzione della rendita mensile di 500 franchi.

I prezzi degli immobili continuano a salire, mentre il potere d'acquisto ristagna. Solo negli ultimi cinque anni, i prezzi degli immobili sono aumentati di circa il 20%, mentre il potere d'acquisto nello stesso periodo è stato leggermente negativo. Di conseguenza, per i nuovi acquirenti è difficile permettersi una casa di proprietà. Oltre al 20% di capitale proprio, è necessario garantire anche la sostenibilità dell'ipoteca, e questo sta diventando sempre più spesso un problema. Una casa unifamiliare media in Svizzera costa circa 1'350'000 franchi e richiede almeno 270'000 franchi di capitale proprio e 240'000 franchi di reddito familiare. Si tratta di una cifra ben superiore al reddito mediano svizzero di poco inferiore a CHF 160'000 di una famiglia con figli. Di conseguenza, i nuovi acquirenti utilizzano sempre più spesso i fondi previdenziali per aumentare il capitale proprio e ridurre il reddito annuo necessario per l'ipoteca. Ciò è reso possibile dalla promozione della proprietà abitativa (WEF), che consente l'utilizzo dei fondi previdenziali del secondo pilastro (cassa pensioni) per l'acquisto di un immobile ad uso proprio.

La previdenza per la vecchiaia si sposta sempre più verso la casa di proprietà

La previdenza per la vecchiaia si sta spostando sempre più verso la proprietà immobiliare e può diventare un boomerang previdenziale. Un'analisi di quasi 7'500 transazioni di acquisto degli ultimi cinque anni mostra che il 48% dei nuovi acquirenti ricorre al proprio avere della cassa pensioni per l'acquisto della propria abitazione. Circa il 30% degli acquirenti deve prelevare almeno una parte dei propri averi della cassa pensioni. Questi acquirenti prelevano in media circa 115 000 franchi dalla cassa pensioni per finanziare l'immobile dei loro sogni. Dispongono quindi di un capitale proprio medio di circa CHF 360'000 e di un reddito familiare di circa CHF 210'000. Con il prelievo anticipato dalla cassa pensioni, in media quasi il 70% del 2° pilastro viene investito nella casa di proprietà, il che comporta una lacuna previdenziale di 500 CHF al mese (con un tasso di conversione medio attuale del 5,3%).

Poiché i nuovi acquirenti hanno in media 44 anni al momento dell'acquisto di un immobile, hanno circa 20 anni di tempo per colmare il deficit nella cassa pensioni. Con un contributo di risparmio annuo di circa CHF 5'000, non solo possono colmare il divario, ma anche risparmiare circa CHF 1'500 all'anno in tasse (con un'aliquota fiscale marginale del 30%). «Se non lo fanno, in età avanzata rischiano di dover vendere la propria casa per mancanza di sostenibilità», afferma Lukas Vogt, CEO di MoneyPark.

La costituzione in pegno come alternativa spesso utilizzata al prelievo

Oltre al 30% dei nuovi acquirenti che prelevano i fondi della cassa pensioni per l'acquisto di un immobile, un ulteriore 18% ricorre alla costituzione in pegno dei fondi previdenziali . In questo caso, i fondi rimangono nella cassa pensioni e fungono da pegno per il mutuante ipotecario. «Ciò è possibile soprattutto quando non è il reddito a costituire il fattore limitante, bensì il capitale proprio», spiega Lukas Vogt. In questo caso non si crea alcuna lacuna previdenziale, ma i fondi continuano a maturare interessi e a essere garantiti. Se dopo l'acquisto il valore dell'immobile continua ad aumentare, è persino possibile che la quota di capitale proprio al momento del pensionamento sia talmente elevata da rendere superfluo il pegno. Solo con l'ammortamento obbligatorio, l'ipoteca potrebbe non essere più sostenibile per la maggior parte dei nuovi acquirenti in età avanzata.

Senza gli incentivi alla proprietà abitativa (WEF), il sogno di una casa di proprietà sarebbe realizzabile per un numero ancora più esiguo di giovani. Allo stesso tempo, c'è il rischio che, a causa della mancanza di lungimiranza, ci si assuma un impegno finanziario eccessivo. Infatti, al più tardi al momento del pensionamento, l'ipoteca deve essere sostenibile con il reddito pensionistico ridotto. Ed è qui che si presenta la prossima sfida per i nuovi acquirenti di oggi. «Fino a circa 15 anni fa, la regola era che l'ammortamento obbligatorio dell'ipoteca su due terzi del valore dell'immobile garantiva la sostenibilità con il reddito pensionistico ridotto. Chi oggi acquista un immobile a 40 anni ed effettua gli ammortamenti obbligatori, a 65 anni dovrebbe avere una sostenibilità di circa il 50% a causa del calo delle pensioni e dell'aumento dei prezzi immobiliari e quindi essere tenuto a ridurre l'ipoteca a circa la metà del prezzo di acquisto originale», calcola Lukas Vogt. Nell'esempio in questione, ciò comporterebbe un importo aggiuntivo di 225 000 franchi, che dovrebbe essere rimborsato sotto forma di ammortamenti volontari.

Una pianificazione finanziaria e previdenziale ottimizzata garantisce la sostenibilità a lungo termine

MoneyPark consiglia quindi ai nuovi acquirenti, oltre all'ammortamento obbligatorio (indirettamente tramite il pilastro 3a) e al rimborso dei fondi previdenziali prelevati, di versare il massimo annuale nel terzo pilastro durante l'intero periodo di proprietà e di investire i risparmi fiscali (tramite acquisti PK e 3a) nel patrimonio libero. «Come regola generale, si può dire che ogni anno dovrebbe essere investito il 2-2,5% del prezzo di acquisto nei vari strumenti previdenziali e nel risparmio libero, al fine di vivere senza preoccupazioni finanziarie per tutta la durata della proprietà dell'immobile», afferma Lukas Vogt.

L'importo da versare in ciascun caso in quale strumento fa parte di una pianificazione finanziaria e previdenziale individuale, tempestiva e fondata, che è consigliabile a tutti i proprietari di immobili. Nell'esempio sopra citato, i risparmi fino al pensionamento ammontano a circa CHF 1'100'000. Circa un terzo di questi proviene dall'investimento dei fondi previdenziali e di risparmio in azioni e obbligazioni. «È importante sapere che i nuovi acquirenti che rinunciano a investire i propri fondi di previdenza e di risparmio in azioni e obbligazioni devono risparmiare circa una volta e mezzo di più per avere la stessa situazione finanziaria al momento del pensionamento», avverte Lukas Vogt.