Il popolo svizzero si è espresso a larga maggioranza a favore dell'abolizione del valore locativo e di gran parte delle detrazioni ad esso correlate. Il cambiamento di sistema dovrebbe sostenere leggermente l'andamento dei prezzi e frenare l'aumento dell'indebitamento ipotecario.

Il 28 settembre 2025, il popolo svizzero ha deciso di abolire il valore locativo e ha contemporaneamente conferito ai Cantoni la competenza di introdurre un'imposta oggettiva sulle seconde case. Il verdetto è stato chiaro: il 57,7% degli elettori ha approvato il progetto e la maggioranza dei Cantoni è stata chiaramente raggiunta.

Questi sono i punti salienti del nuovo sistema fiscale, riassunti dagli economisti di UBS Switzerland AG:

• Il valore locativo è stato abolito per le residenze principali e secondarie.

• Spese di manutenzione: la deduzione non si applica agli immobili ad uso proprio (prima e seconda casa). Per gli immobili affittati e dati in locazione rimane in vigore.

• Interessi passivi privati: gli interessi passivi per ipoteche, crediti lombard e crediti al consumo non sono più deducibili fiscalmente. Fanno eccezione gli interessi passivi per immobili non ad uso proprio, che sono tuttavia deducibili solo nella misura della quota del valore immobiliare interessato rispetto al patrimonio complessivo.

• Altre detrazioni: a livello federale non è più possibile richiedere detrazioni per misure di risparmio energetico e di protezione dell'ambiente, né per i costi di demolizione. Una detrazione per la conservazione dei monumenti storici è ancora possibile a livello federale e cantonale.

• Primo acquisto: per i primi acquirenti di immobili ad uso proprio viene introdotta una deduzione limitata e temporanea degli interessi passivi. Nel primo anno dopo l'acquisto sono deducibili al massimo 10'000 franchi (per le persone sposate, altrimenti 5000 franchi). Negli anni successivi, l'importo massimo deducibile si riduce ogni anno del 10% dell'importo massimo.

• Contemporaneamente viene introdotta un'imposta sugli immobili secondari come nuova competenza costituzionale dei Cantoni. Ciò consentirà in particolare ai Cantoni turistici di compensare le perdite fiscali dovute all'abolizione del valore locativo.

Data del cambiamento di sistema ancora incerta

Il Consiglio federale non ha comunicato quando avverrà il cambiamento di sistema. In caso di adeguamenti fiscali, di solito è previsto un periodo transitorio di due o tre anni. Inoltre, i Cantoni di montagna devono prima definire un'eventuale imposta sulle seconde abitazioni e farla approvare dal popolo. Non si può quindi escludere che la fase transitoria richiederà un certo tempo. Secondo le stime degli economisti dell'UBS, il cambiamento di sistema dovrebbe avvenire non prima del 2027.

Conseguenze per i proprietari

L'impatto dell'abolizione del valore locativo su un nucleo familiare dipende principalmente dall'ubicazione, dal tasso ipotecario, dal grado di prestito e dalla necessità di ristrutturazione.

Con i tassi ipotecari attualmente bassi, i proprietari di appartamenti nuovi dovrebbero essere tra i principali beneficiari della riforma fiscale. I primi acquirenti beneficiano inoltre della deduzione degli interessi passivi. Meno favoriti sono invece i proprietari di vecchi immobili che necessitano di ristrutturazione, che rappresentano circa un terzo di tutte le case di proprietà. Anche i proprietari di seconde case dovrebbero essere tra i gruppi più svantaggiati dalla riforma.

Conseguenze poco chiare per i proprietari di seconde case

Secondo i dati dell'Amministrazione federale delle contribuzioni, l'abolizione del valore locativo delle seconde case comporterà, con l'attuale tasso ipotecario, una riduzione delle entrate di circa 300 milioni di franchi all'anno. Tuttavia, questa cifra è soggetta a notevole incertezza. Per compensare le perdite fiscali, i Cantoni possono applicare un'imposta sugli immobili alle seconde case utilizzate prevalentemente per uso proprio e decidere autonomamente in merito alla sua introduzione e al suo importo.

Secondo le stime degli economisti dell'UBS, basate sull'attuale imposizione del valore locativo, l'onere fiscale nelle destinazioni turistiche è attualmente pari in media allo 0,4% circa del prezzo di offerta, con grandi differenze tra le singole destinazioni. Per motivi finanziari, i Cantoni di montagna non possono rinunciare a queste entrate. Tuttavia, l'effettivo onere fiscale per i proprietari sarà chiaro solo dopo l'elaborazione della legislazione cantonale.

Tassi d'interesse più bassi – più vincitori

Più bassi sono i tassi ipotecari e i rapporti prestito/valore, più famiglie beneficiano dell'abolizione del valore locativo. Solo con tassi ipotecari superiori al 2% e un rapporto prestito/valore elevato, il vecchio sistema era più vantaggioso per i proprietari di immobili nuovi.

Conseguenze per l'economia nazionale

Con gli attuali tassi ipotecari, il cambiamento di sistema dovrebbe portare a un leggero aumento dei prezzi immobiliari nel breve termine. Secondo il Dipartimento federale delle finanze (DFF), l'abolizione del valore locativo comporterà una perdita fiscale annua di circa 2 miliardi di franchi per la Confederazione, i Cantoni e i Comuni. Gli economisti dell'UBS prevedono complessivamente un aumento dei prezzi compreso tra il 2% e il 3% nei prossimi anni. Tuttavia, se i tassi d'interesse dovessero aumentare, i guadagni sui prezzi tornerebbero rapidamente alla normalità.

Per gli edifici esistenti è prevedibile un rallentamento dell'andamento dei valori, poiché i costi di manutenzione non saranno più deducibili.

Minore crescita dei mutui ipotecari

Il cambiamento di sistema potrebbe frenare la crescita del debito ipotecario. Finora, la deduzione degli interessi passivi sul valore locativo dell'abitazione propria ha ridotto i costi degli interessi sul reddito imponibile di circa un quarto. Con l'abolizione di tale deduzione, il tasso di ammortamento dovrebbe aumentare leggermente nel complesso. Da un punto di vista macroprudenziale, tuttavia, l'effetto non è chiaro, poiché il sistema precedente attenuava l'impatto delle variazioni dei tassi d'interesse sul mercato immobiliare residenziale.

Minori entrate fiscali

Le perdite fiscali stimate a tutti i livelli statali corrispondono, al livello attuale dei tassi d'interesse, a circa l'1-1,5% del gettito fiscale complessivo. Circa tre quarti di questa perdita di gettito sono a carico dei Cantoni e dei Comuni. La misura di compensazione più probabile è l'introduzione di imposte sugli immobili di proprietà secondaria. A medio-lungo termine sono ipotizzabili anche aumenti delle aliquote fiscali o tagli alle prestazioni. Se in futuro i tassi ipotecari tornassero a salire al 2,5-3%, le autorità pubbliche sarebbero invece tra i vincitori della riforma.

Ristrutturazioni energetiche su larga scala poco vantaggiose

Senza detrazioni fiscali per le riparazioni e senza detrazioni energetiche a livello federale, l'incentivo finanziario per le ristrutturazioni ecologiche diminuisce notevolmente. Finora, grazie alle detrazioni fiscali e alle sovvenzioni, le ristrutturazioni complete, come ad esempio l'isolamento delle facciate in combinazione con la sostituzione di un impianto di riscaldamento a combustibili fossili con una pompa di calore, erano (quasi) ammortizzabili entro la durata di vita dell'investimento nelle case unifamiliari. Nel nuovo sistema, senza possibilità di detrazioni fiscali, tali progetti diventano piuttosto un affare in perdita dal punto di vista contabile.

L'obiettivo zero emissioni nette non sembra essere ulteriormente compromesso

L'abolizione delle detrazioni fiscali non compromette in modo sostanziale l'obiettivo della neutralità carbonica, ma rallenta l'accelerazione delle ristrutturazioni energetiche. Una semplice ristrutturazione, come la sostituzione di un impianto di riscaldamento a combustibili fossili con una pompa di calore nelle case unifamiliari, rimane finanziariamente interessante anche senza detrazioni fiscali, visti gli attuali prezzi dell'energia. Non esiste una correlazione significativa tra l'ammontare delle sovvenzioni e il tasso di sostituzione degli impianti di riscaldamento, per cui la deduzione fiscale gioca un ruolo secondario nella decisione di investimento. Tuttavia, per motivi di costo, gli investimenti aggiuntivi nell'efficienza energetica saranno probabilmente rinviati più spesso.

Raccomandazioni degli economisti UBS

Dopo il cambiamento di sistema, non è più possibile utilizzare i mutui ipotecari per ottimizzare il carico fiscale. Ciò crea un incentivo all'ammortamento per ridurre l'onere degli interessi. Tuttavia, una casa di proprietà vincola a lungo termine molto capitale proprio e comporta un rischio di concentrazione per lo sviluppo patrimoniale. Un rapporto prestito/valore costante e moderato favorisce la diversificazione e crea margine di manovra per investimenti più redditizi. Gli investimenti in strumenti finanziari consentono spesso di ottenere rendimenti a lungo termine superiori ai costi degli interessi ipotecari. Tuttavia, ciò comporta anche dei rischi: gli aumenti dei tassi di interesse possono rendere più costoso il finanziamento e ridurre il valore degli immobili, mentre i portafogli di investimento sono soggetti a fluttuazioni di valore. Un'ipoteca a tasso fisso aumenta la sicurezza di pianificazione.