La politica dei tassi d'interesse della BNS ha portato a un brusco arresto del boom della domanda di appartamenti nel 2023. Cosa significa questo per i fondi pensione? E i prezzi torneranno a salire dopo la riduzione dei tassi di interesse? Diversi esperti esplorano queste domande.

Fino a poco tempo fa, gli immobili residenziali erano un buon investimento per i fondi pensione: offrivano un apprezzamento del capitale a lungo termine, redditi da locazione stabili e rendimenti più elevati rispetto alle obbligazioni federali. Non c'è quindi da stupirsi che le case plurifamiliari fossero molto apprezzate dai fondi pensione durante l'era dei bassi tassi d'interesse; non c'è nemmeno da stupirsi che la percentuale di immobili nel patrimonio d'investimento sia aumentata costantemente. Ma non c'è nemmeno da stupirsi che l'inversione di tendenza dei tassi di interesse abbia lasciato il segno sul mercato e sui portafogli.

I prezzi degli immobili residenziali sono diminuiti nel 2023

Secondo il Dr. Robert Weinert, responsabile della ricerca di Wüest Partner, nel 2023 i prezzi degli immobili residenziali sono diminuiti di circa il 4.4%. Inoltre, lo scorso anno il volume delle transazioni per la Svizzera nel suo complesso è stato inferiore di circa il 35% rispetto alla media di lungo periodo. Tuttavia, gli esperti immobiliari di UBS mettono questo dato in prospettiva: I prezzi delle transazioni corretti per la qualità sono aumentati complessivamente di circa il 36% dall'inizio del 2013, in particolare nel 2022. La perdita di valore del 2023, pari al 4.4%, corrisponde quindi a meno della metà dell'aumento dell'anno precedente. Weinert attribuisce la forte crescita nel primo trimestre del 2022 al fatto che molti investitori istituzionali erano ancora in crisi d'investimento fino a poco prima della svolta dei tassi d'interesse, il che significa che la disponibilità a pagare per gli immobili ha continuato ad aumentare fortemente nonostante i prezzi già elevati.

Dopo la svolta dei tassi d'interesse nel secondo trimestre del 2022, alcuni fondi pensione hanno ottimizzato strategicamente i loro portafogli. Di conseguenza, gli immobili scambiati subito dopo la svolta dei tassi di interesse sono stati un po' più piccoli e di qualità inferiore: la transazione media nel 2022 è stata del 15% inferiore alla media di lungo periodo. Rispetto alla seconda metà del 2022, nel 2023 sono stati scambiati meno immobili ma di qualità superiore, come spiegano gli esperti di UBS.

Quindi i fondi pensione non perderanno denaro sugli immobili nel 2023?

Sia Robert Weinert e Claudio Saputelli, Head of Global Real Estate di UBS CIO, sia Patric Caillat, Fund Manager di UBS Investment Foundation, ritengono che ciò possa essere avvenuto. I motivi sono diversi. Ad esempio, i fondi pensione perseguono una strategia di buy-and-hold a lungo termine con i loro investimenti immobiliari diretti; non si comportano come altri investitori più orientati all'acquisto e alla vendita. Pertanto, si è verificata una perdita solo se un fondo pensione ha acquistato un immobile nel 2022 e lo ha rivenduto nel 2023.

Anche i fondi pensione finanzierebbero gli immobili con fondi propri. L'aumento dei tassi d'interesse per il capitale preso a prestito non avrebbe quindi un impatto negativo, anzi: i fondi pensione potrebbero applicare il tasso d'interesse di riferimento più elevato ai canoni di locazione del loro portafoglio, aumentando così il rendimento del capitale.

Anche i fondi pensione prediligono gli immobili residenziali per i loro investimenti diretti, perché sono meno volatili rispetto agli uffici e ai negozi; con un rischio di sfitto significativamente inferiore, offrono redditi da locazione stabili e consentono quindi una pianificazione più precisa della liquidità.

La riduzione dei tassi di interesse avrà un impatto sul tasso di riferimento dei mutui ipotecari

Alla luce della bassa inflazione, per Saputelli la questione non è se la BNS abbasserà il tasso di interesse di riferimento nel 2024, ma piuttosto quando e di quanto. Saputelli prevede tre tagli dei tassi di interesse (il primo è stato effettuato il 21 marzo) e prevede un tasso di interesse dell'1% entro la fine del 2024.

Questi tagli dei tassi di interesse si ripercuoterebbero con un certo ritardo anche sul tasso di riferimento dei mutui, come spiega l'esperto, anche se sia lui che Weinert ipotizzano che questo rimarrà all'attuale livello dell'1.75% almeno fino alla fine del 2024. Secondo gli esperti, un ulteriore aumento al 2% è improbabile (ma non si può escludere se, contrariamente alle aspettative, l'inflazione supererà in modo significativo la soglia del 2%). I mutui del mercato monetario reagirebbero più direttamente ai rialzi dei tassi d'interesse, ma ciò non avrebbe alcun impatto sul tasso d'interesse di riferimento.

Oro di cemento o Confederati svizzeri?

Secondo gli esperti, negli ultimi 15 anni i fondi pensione svizzeri hanno triplicato i loro investimenti immobiliari, in parte a causa del crescente capitale d'investimento dei fondi pensione, ma anche grazie alla politica di bassi tassi d'interesse della BNS. Il previsto calo del tasso di riferimento della BNS è già stato prezzato nei prezzi delle obbligazioni della Confederazione: a fine febbraio 2024 il rendimento delle obbligazioni della Confederazione era dello 0.92%; UBS prevede ancora lo 0.7% a fine 2024. L'anno scorso, invece, il rendimento iniziale netto mediano dei condomini era del 3.1%.

Il calo dei tassi di interesse di riferimento dovrebbe portare a un aumento del volume delle transazioni per gli immobili residenziali e quindi a una diminuzione dei rendimenti netti. Tuttavia, Weinert non si aspetta un altro forte rally dei prezzi degli immobili residenziali. Il motivo è da ricercare nella quota ancora elevata di immobili nella maggior parte dei portafogli dei fondi pensione.

Alcuni fondi pensione avevano un rapporto di proprietà fino al 50% alla fine del 2022.

Il calo dei prezzi delle azioni porta a un aumento relativo della quota di immobili, che la BVV limita al 30% del portafoglio totale. Secondo uno studio condotto dalla società di consulenza Complementa nel luglio 2023, alla fine del 2022 un fondo pensione svizzero su tre aveva una quota di immobili fino al 40% e uno su quindici addirittura fino al 50%.

Nel frattempo, secondo gli esperti, la maggior parte dei rapporti immobiliari dovrebbe tornare in attivo nel 2023 (anche) grazie al rafforzamento dei mercati azionari. E lo sanno bene: Ci sono stati fondi pensione che hanno dovuto vendere investimenti immobiliari per rimanere all'interno del range - non da ultimo in un mercato illiquido con un volume di transazioni inferiore del 30% rispetto all'anno precedente. Sono stati quindi costretti a vendere le attività più liquide tra quelle non liquide, ad esempio quote di fondi immobiliari quotati che erano già in picchiata. Secondo gli esperti, le commissioni di riscatto, che molti fondi immobiliari e fondazioni di investimento hanno aumentato - anche per proteggere i loro investitori - hanno avuto un ulteriore impatto negativo sui guadagni. Gli esperti spiegano: «I fondi pensione hanno imparato da queste esperienze. Si può quindi presumere che continueranno a ottimizzare i loro portafogli immobiliari in modo mirato, ma non li aumenteranno più vicino al limite del 30%.»