De nombreux débiteurs hypothécaires ont opté pour une hypothèque à long terme il y a des années. Mais elle doit maintenant être renouvelée. Or, les taux d'intérêt ont entre-temps augmenté. Quelle est donc la meilleure façon de rembourser une hypothèque?

Une hypothèque à taux fixe ou Saron doit tôt ou tard être prolongée. Or, de nombreux propriétaires suisses paient trop cher pour le rachat de leur hypothèque, sait Benjamin Manz, directeur du service de comparaison moneyland.ch. Il est donc important de suivre quelques conseils, dit-il. Moneyland.ch a rassemblé les conseils les plus importants pour un renouvellement avantageux.

Comparer vaut la peine

De nombreux propriétaires suisses font prolonger automatiquement leur hypothèque auprès de leur banque habituelle. «En principe, il n'y a rien à redire à un remboursement auprès de la banque actuelle. Mais il y a souvent d'autres prestataires qui proposent des offres hypothécaires encore plus avantageuses», fait remarquer Manz.

Demander des offres

Après une première comparaison des taux indicatifs, il faudrait demander des offres concrètes avec les taux d'intérêt effectifs, conseille Manz: «Cela peut aussi valoir la peine si l'on veut rester avec son hypothèque auprès de sa banque habituelle. Il y a de bonnes chances que l'on puisse obtenir de meilleures conditions auprès de sa propre banque grâce à des offres plus avantageuses de fournisseurs d'hypothèques concurrents».

Ne pas oublier les hypothèques en ligne

De plus en plus de prestataires hypothécaires suisses lancent des hypothèques en ligne. Celles-ci sont justement appréciées pour les rachats et attirent par des taux d'intérêt particulièrement avantageux. Certes, le conseil est réduit au minimum pour les hypothèques en ligne. «Mais celui qui a déjà une hypothèque n'a en général plus besoin de conseils approfondis», explique Manz. Et il énumère un autre avantage des hypothèques en ligne: «Les taux d'intérêt publiés correspondent en général aux taux d'intérêt effectifs, ce ne sont donc pas de simples prix de vitrine.»

Examiner attentivement les offres de taux d'intérêt

Certaines banques attirent les clients avec des offres spéciales de taux d'intérêt qui, à y regarder de plus près, ne s'appliquent qu'aux nouveaux clients. «Souvent, de telles réductions sont aussi appelées hypothèques de départ, qui ne s'appliquent pas aux renouvellements. Mais ne vous laissez pas décourager: il existe suffisamment d'offres avantageuses sur le marché, même pour les refinancements», explique Manz.

La négociation est importante

«Le marché hypothécaire fonctionne comme un bazar: si vous ne négociez pas, vous payez plus cher», poursuit Manz. Il recommande donc de négocier le meilleur prix pour les hypothèques: «Après tout, il s'agit de beaucoup d'argent - pour les hypothèques à long terme, le potentiel d'économie peut rapidement dépasser les 10 000 francs». Les offres de la concurrence ou l'indication que certaines hypothèques en ligne sont encore plus avantageuses offrent une bonne base de négociation. Et la négociation est possible dans la plupart des banques et des assurances, ajoute-t-il, à quelques exceptions près, comme pour les hypothèques en ligne.

Envisager un remboursement anticipé

Selon la situation des taux d'intérêt et les frais hypothécaires en cours, une sortie anticipée du contrat hypothécaire peut éventuellement valoir la peine, conseille encore Manz. Certes, les pénalités sont souvent élevées. Mais: «si la différence de taux d'intérêt entre l'hypothèque à rembourser et la nouvelle hypothèque est suffisamment importante, une sortie anticipée peut, dans de rares cas, en valoir la peine», ajoute Manz.

Envisager la fixation des taux d'intérêt

Selon la situation des taux d'intérêt, il peut aussi être intéressant de conclure une prolongation à un taux d'intérêt déterminé plusieurs mois avant la fin du contrat, poursuit Manz. De nombreuses banques proposent à cet effet des hypothèques à terme ou forward, qui permettent de fixer les intérêts jusqu'à deux ans à l'avance. «L'inconvénient des hypothèques à terme, ce sont les frais, car la garantie des taux a un prix", concède Manz. Outre les frais, l'intérêt d'une hypothèque à terme dépend également des prévisions en matière de taux d'intérêt: «Si les taux baissent, on paie plus cher avec une hypothèque à terme. Si les taux augmentent, on en profite éventuellement. Un risque de coûts subsiste, car personne ne sait avec certitude comment les taux hypothécaires vont évoluer à l'avenir».

Choisir le bon modèle

Comme pour une nouvelle hypothèque, il convient de choisir le meilleur modèle individuel lors du remboursement d'une hypothèque existante. Selon Manz, cela dépend d'une part de la situation financière, mais surtout des perspectives de taux à long terme. Dans un contexte de taux bas, les hypothèques fixes à long terme sont particulièrement appréciées, et dans un contexte de taux plus volatile, les hypothèques Saron le sont également. Les hypothèques mixtes, qui associent des hypothèques à taux fixe et des hypothèques Saron, pourraient avoir un sens dans certains cas. Toutefois, de telles combinaisons de modèles rendraient plus difficile le passage futur à un autre prestataire et ne sont donc généralement pas recommandées, selon Manz. Et il ajoute: «D'un point de vue historique, les hypothèques Saron, ou les hypothèques Libor dans le passé, étaient souvent plus avantageuses que les hypothèques à taux fixe».

Choisir un montant d'hypothèque approprié

Le remboursement d'une hypothèque est un bon moment pour réexaminer l'hypothèque existante, estime Manz. En fonction de la situation financière et des taux d'intérêt, il peut par exemple être intéressant de continuer à amortir l'hypothèque de manière anticipée. Mais il ajoute: «Un remboursement anticipé ne vaut pas la peine si l'on peut placer l'argent ailleurs à un meilleur taux d'intérêt».

Attention aux intermédiaires coûteux

Manz met également en garde contre les intermédiaires coûteux: «De nombreux intermédiaires hypothécaires suisses pullulent désormais sur le marché. Malheureusement, il y en a aussi qui sont plus intéressés par leur propre bien-être que par celui de leurs clients. Les commissions de courtage que les intermédiaires reçoivent des banques ou des assurances constituent un conflit d'intérêts potentiel». Certes, un bon intermédiaire en hypothèques peut avoir l'avantage de se décharger du travail, de proposer des services de conseil utiles et d'organiser des offres avantageuses. «Mais en cas de remboursement, le recours à un intermédiaire n'est pas toujours plus avantageux, d'autant plus que la plupart des intermédiaires n'ont qu'une sélection de fournisseurs d'hypothèques dans leur portefeuille. Les bons conseillers à honoraires peuvent être recommandés: Ici, on paie certes pour le conseil, mais dans le cas idéal, on reçoit un conseil indépendant et en plus la commission d'intermédiaire est remboursée».

S'informer à temps

Manz souligne qu'il faut s'informer suffisamment tôt et vérifier dans le contrat la durée du délai de résiliation. Si l'on commence à comparer juste avant l'expiration du délai de résiliation, il peut déjà être trop tard pour obtenir un remboursement avantageux: «Il faut alors éventuellement se rabattre sur une hypothèque à taux variable coûteuse pour combler le temps nécessaire au remboursement.»