Les perspectives de rentabilité en Europe se sont améliorées en 2011 pour les portefeuilles immobiliers existants et les acquisitions. C'est la première fois depuis 2007 que le ciel s'éclaircit à nouveau pour les experts de l'immobilier en matière d'investissement et d'acquisitions, expliquent les auteurs de l'étude "Emerging Trends in Real Estate Europe" réalisée par PWC et l'Urban Land Institute. Toutefois, l'argent n'est investi que dans les meilleurs sites. Dans les régions moins attrayantes, les prix ont tendance à baisser.

Six-cent experts de l'immobilier dans vingt-sept métropoles européennes ont été interrogés dans le cadre de l'étude.

Zurich se voit attribuer une bonne note

Au niveau de la rentabilité des portefeuilles existants, Zurich figure en place 11, sur un total de 27 villes examinées. Munich, suivie d'Istanbul et de Londres se placent dans le peloton de tête. Les villes situées dans des pays marqués par une grande incertitude économique, telles que Lisbonne, Budapest, Athènes ou Dublin occupent les derniers rangs.

Zurich occupe également la 11e place en matière d'acquisition. Alors que les derniers rangs sont occupés par les mêmes villes que pour les portefeuilles existants, Istanbul se place en tête et Munich au troisième rang. Cette situation s'explique probablement par une offre immobilière limitée ou le fait qu'il est de plus en plus difficile de trouver de bons immeubles, bien situés avec des locataires plein d'avenir, comme l'écrivent les auteurs de l'étude.

Les immeubles de bureaux sont les plus prisés

Les investissements varient fortement en fonction des types de biens immobiliers, laissent entendre les experts en immobilier. Selon les villes, les investisseurs privilégient les immeubles de bureau, les surfaces commerciales, les locaux industriels ou les logements. A Zurich, les surfaces de bureau sont les plus rentables, suivies des surfaces commerciales puis des appartements. Les surfaces industrielles sont les moins prisées.

Le refinancement de biens immobiliers inquiète

Le ratio prêt/valeur ou le besoin de refinancement est le sujet d'inquiétude qui agite cette année ceux qui détiennent des portefeuilles immobiliers des années du boom (2005 à 2007). Environ un tiers du volume de financement commercial de 960 milliards d'euros est garanti avec de l'immobilier de moindre qualité. Les taux d'endettement parfois extrêmement élevés peuvent encore venir compliquer les choses. Les banques exercent donc une pression grandissante, visant à réduire le ratio prêt/valeur. Lors de la mise en gage d'immobiliers, le ratio prêt/valeur représente le rapport entre tous les fonds de tiers (également la cédule hypothécaire inscrite comme créance prioritaire) et la valeur de nantissement de l'objet gagé. Le ratio prêt/valeur permet de représenter l'ensemble du risque de crédit par rapport à la sécurité du crédit gagé. Pour les investisseurs qui souhaitent élargir leur portefeuille d'immobiliers ceci représente une bonne occasion.

Bâle III suscite l'incertitude

A moyen terme, les investisseurs investiront moins dans le marché immobilier européen. Les experts interrogés détiennent encore environ 81 % de leur portefeuille en Europe. Mais cette valeur baissera a leur avis à 75 % au cours des cinq années à venir. L'impact de Bâle III sur le comportement des banques en matière de financement demeure incertain.