En Suisse, lorsqu’on achète une maison ou un appartement en copropriété, on a généralement le choix entre une hypothèque à taux fixe et une hypothèque SARON. Le choix de la solution la plus adaptée dépend de la situation personnelle et financière, des projets à long terme ainsi que de la capacité à supporter les fluctuations des taux d’intérêt.

Ceux qui accordent de l’importance à la prévisibilité des coûts de financement opteront plutôt pour un prêt hypothécaire à taux fixe. Pour les ménages disposant de réserves financières suffisantes, un prêt hypothécaire SARON est davantage envisageable. Les prêts hypothécaires indexés sur le marché monétaire ont souvent été moins chers par le passé, mais ils n’offrent aucune garantie quant à des coûts de financement futurs plus bas, explique l’Association suisse des propriétaires fonciers (HEV).

Tenir compte des changements de situation personnelle dans le cadre d’un prêt hypothécaire à taux fixe

Avec une hypothèque à taux fixe, le taux d’intérêt reste inchangé pendant la durée convenue. Les durées habituelles vont de deux à dix ans ; selon le prestataire, des durées de quinze ans ou plus sont également possibles. Les durées courtes comportent le risque d’un renouvellement dans une période de taux d’intérêt élevés. Les durées longues protègent contre les hausses de taux, mais limitent la flexibilité et peuvent entraîner des coûts élevés en cas de résiliation anticipée. De plus, les durées plus longues sont généralement, mais pas toujours, assorties de taux d’intérêt plus élevés et sont donc plus coûteuses. Outre le niveau actuel des taux d’intérêt, il convient donc également de prendre en compte une éventuelle vente, un amortissement plus important, le départ à la retraite ou d’autres changements de situation personnelle.

L’hypothèque SARON est indexée sur le taux d’intérêt moyen

Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire SARON est indexé sur le SARON. Celui-ci reflète le taux d’intérêt moyen auquel les banques se prêtent mutuellement de l’argent au jour le jour sur le marché monétaire suisse. La banque y ajoute une marge. Si le SARON augmente, les coûts de financement augmentent également. Selon le prestataire, un plafond de taux d’intérêt peut être convenu moyennant un supplément. Une telle solution est appelée « prêt hypothécaire cap ».

Réduire les risques

De nombreux propriétaires répartissent leur financement en plusieurs tranches présentant des durées ou des modèles hypothécaires différents. Une partie peut être souscrite sous forme d’hypothèque à taux fixe, une autre sous forme d’hypothèque SARON. Cela réduit le risque de devoir renouveler l’intégralité du financement à un moment défavorable. Toutefois, des dates d’échéance différentes peuvent compliquer le changement de prestataire et limiter la flexibilité.

L’évolution des taux hypothécaires est difficile à prévoir

L’évolution des taux hypothécaires ne peut être prédite de manière fiable. Le SARON réagit de manière relativement directe aux variations du taux directeur de la BNS. Les taux des prêts hypothécaires à taux fixe s’alignent davantage sur les taux du marché des capitaux à long terme, qui intègrent déjà les anticipations concernant les futurs taux directeurs, l’inflation et la conjoncture.

Il vaut la peine de comparer différents prestataires

Il vaut la peine de comparer différents prestataires, car les taux d’intérêt et les conditions contractuelles peuvent varier considérablement. Pour les prêts hypothécaires à taux fixe, ce sont surtout le taux d’intérêt et la durée qui importent ; pour les prêts hypothécaires SARON, ce sont la marge, la durée-cadre et la possibilité de passer à un prêt hypothécaire à taux fixe. Une durée-cadre plus longue protège contre les ajustements à court terme de la marge, mais lie plus longtemps le client au prestataire.

Pour ces deux modèles, il convient en outre d’examiner les conditions de résiliation anticipée, en particulier l’éventuelle indemnité de remboursement anticipé. «Ce qui est déterminant, ce n’est donc pas uniquement le taux d’intérêt le plus avantageux du moment, mais un financement qui corresponde à long terme à la situation personnelle et financière», conseille Markus Meier, directeur de HEV Suisse.