La hausse des prix de l'immobilier pose de plus en plus de problèmes aux nouveaux acheteurs. Aujourd'hui, 48 % d'entre eux ont recours à leur caisse de pension pour réaliser leur rêve immobilier. Cela pourrait se retourner contre eux, car le versement anticipé moyen de 115 000 francs suisses provenant de la caisse de pension entraîne une perte de rente de 500 francs suisses par mois.

Les prix de l'immobilier ne cessent d'augmenter, tandis que le pouvoir d'achat stagne. Rien qu'au cours des cinq dernières années, les prix de l'immobilier ont augmenté d'environ 20 %, tandis que le pouvoir d'achat a légèrement diminué pendant la même période. Il est donc d'autant plus difficile pour les nouveaux acheteurs d'acquérir un logement. Outre les 20 % de fonds propres, la capacité de remboursement de l'hypothèque doit également être garantie, ce qui pose de plus en plus souvent problème. Une maison individuelle moyenne en Suisse coûte environ 1 350 000 CHF et nécessite au moins 270 000 CHF d'apport personnel et 240 000 CHF de revenu familial. Ce montant est bien supérieur au revenu médian suisse d'un ménage avec enfants, qui est d'environ 160 000 francs suisses. Par conséquent, les nouveaux acheteurs utilisent de plus en plus leurs fonds de prévoyance pour augmenter leur apport personnel et réduire le revenu annuel requis pour obtenir un prêt hypothécaire. Cela est rendu possible par l'encouragement à la propriété du logement (EPL), qui autorise l'utilisation des fonds de prévoyance du deuxième pilier (caisse de pension) pour l'achat d'un logement à usage personnel.

La prévoyance vieillesse migre de plus en plus vers la propriété immobilière

La prévoyance vieillesse est de plus en plus investie dans la propriété immobilière et peut devenir un boomerang en matière de prévoyance. Une analyse de près de 7 500 transactions d'achat réalisées au cours des cinq dernières années montre que 48 % des nouveaux acheteurs ont recours à leur avoir de caisse de pension pour acquérir leur logement. Environ 30 % des acheteurs doivent retirer au moins une partie de l'avoir de leur caisse de pension. Ces acheteurs retirent en moyenne environ 115 000 francs suisses de leur caisse de pension pour financer l'achat du bien immobilier de leurs rêves. Ils disposent ainsi d'un capital propre médian d'environ 360 000 francs suisses et d'un revenu familial d'environ 210 000 francs suisses. Avec le versement anticipé de la caisse de pension, près de 70 % du 2e pilier sont investis en moyenne dans la propriété, ce qui laisse un déficit de rente de 500 CHF par mois (avec un taux de conversion moyen actuel de 5,3 %).

Comme les nouveaux acheteurs ont en moyenne 44 ans lorsqu'ils acquièrent leur logement, il leur reste environ 20 ans pour combler le déficit de leur caisse de pension. Avec une cotisation d'épargne annuelle d'environ 5 000 CHF, ils peuvent non seulement combler cette lacune, mais aussi économiser environ 1 500 CHF d'impôts par an (avec un taux d'imposition marginal de 30 %). « S'ils ne le font pas, ils risquent de devoir vendre leur logement à la retraite en raison d'un manque de viabilité financière », explique Lukas Vogt, PDG de MoneyPark.

Le nantissement, une alternative souvent utilisée au retrait

Outre les 30 % de nouveaux acheteurs qui retirent des fonds de leur caisse de pension pour acheter un logement, 18 % supplémentaires misent sur une mise en gage de leurs avoirs de prévoyance . Les fonds restent alors dans la caisse de pension et servent de gage au prêteur hypothécaire. « Cela est particulièrement possible lorsque ce n'est pas le revenu qui constitue le facteur limitant, mais les fonds propres », explique Lukas Vogt. Dans ce cas, il n'y a pas de perte de rente, mais les fonds continuent de rapporter des intérêts et restent garantis. Si la valeur du bien immobilier continue d'augmenter après l'achat, il se peut même que la part de fonds propres soit si importante à la retraite qu'aucune mise en gage ne soit plus nécessaire. Seul l'amortissement obligatoire rendrait l'hypothèque inabordable pour la grande majorité des nouveaux acheteurs âgés.

Sans l'encouragement à la propriété du logement (EPL), le rêve d'accéder à la propriété serait donc réalisable pour encore moins de jeunes. Dans le même temps, le manque de clairvoyance risque d'entraîner un surendettement. En effet, au plus tard à la retraite, l'hypothèque doit être supportable avec le revenu réduit de la pension. Et c'est là que le prochain défi attend les nouveaux acheteurs d'aujourd'hui. « Jusqu'à il y a environ 15 ans, la règle voulait que l'amortissement obligatoire de l'hypothèque à hauteur des deux tiers de la valeur du bien immobilier garantisse la viabilité financière avec le revenu réduit de la retraite. Une personne qui achète aujourd'hui un bien immobilier à l'âge de 40 ans et effectue les amortissements obligatoires devrait, à 65 ans, en raison de la baisse des retraites et de la hausse des prix de l'immobilier, présenter une capacité financière d'environ 50 % et être donc contrainte de réduire l'hypothèque à environ la moitié du prix d'achat initial », calcule Lukas Vogt. Dans l'exemple présent, cela représenterait 225 000 francs supplémentaires qui devraient être remboursés sous forme d'amortissements volontaires.

Une planification financière et prévoyance optimisée garantit la viabilité à long terme

MoneyPark conseille donc aux nouveaux acheteurs, en plus de l'amortissement obligatoire (indirectement via le pilier 3a) et du remboursement des fonds de prévoyance retirés, de verser le maximum annuel dans le 3e pilier pendant toute la durée de possession et d'investir les économies d'impôts (grâce aux rachats dans la caisse de pension et le pilier 3a) dans leur fortune libre. « En règle générale, on peut dire qu'il faut investir chaque année 2 à 2,5 % du prix d'achat dans les différents instruments de prévoyance et dans l'épargne libre afin de pouvoir vivre sans soucis financiers pendant toute la durée de possession du bien immobilier », explique Lukas Vogt.

Le montant à verser dans chaque produit dans chaque cas particulier fait partie d'une planification financière et de prévoyance individuelle, précoce et fondée, qui est recommandée à tous les propriétaires immobiliers. Dans l'exemple ci-dessus, les économies réalisées jusqu'à la retraite s'élèvent à environ 1 100 000 CHF. Environ un tiers de ce montant provient du placement des fonds de prévoyance et d'épargne dans des actions et des obligations. « Il est important de savoir que les nouveaux acheteurs qui renoncent à investir leurs fonds d'épargne et de prévoyance dans des actions et des obligations doivent épargner environ une fois et demie plus pour avoir la même situation financière à la retraite », prévient Lukas Vogt.