Le peuple suisse s'est prononcé à une large majorité en faveur de la suppression de la valeur locative et d'une grande partie des déductions qui y sont liées. Ce changement de système devrait légèrement soutenir l'évolution des prix et freiner l'augmentation de l'endettement hypothécaire.

Le 28 septembre 2025, le peuple suisse a décidé de supprimer la valeur locative et a simultanément donné aux cantons la compétence d'introduire un impôt foncier sur les résidences secondaires. Le verdict a été sans appel : 57,7 % des électeurs ont approuvé le projet et la majorité des cantons a été clairement atteinte.

Voici les points clés du nouveau système fiscal, résumés par les économistes d'UBS Switzerland AG :

• La valeur locative a été supprimée pour les résidences principales et secondaires.

• Frais d'entretien : la déduction est supprimée pour les logements en propriété à usage personnel (résidences principales et secondaires). Elle est maintenue pour les immeubles loués ou donnés en location.

• Intérêts passifs privés : les intérêts passifs pour les hypothèques, les crédits lombards et les crédits à la consommation ne sont plus déductibles fiscalement. Les intérêts passifs pour les biens immobiliers non utilisés à des fins personnelles constituent une exception, mais ils ne sont déductibles qu'à hauteur de la part des valeurs immobilières concernées dans la fortune totale.

• Autres déductions : au niveau fédéral, les déductions pour les mesures d'économie d'énergie et de protection de l'environnement ainsi que pour les frais de démolition ne peuvent plus être demandées. Une déduction pour la conservation des monuments historiques reste possible au niveau fédéral et cantonal.

• Première acquisition : une déduction limitée et temporaire des intérêts passifs est introduite pour les primo-accédants à la propriété immobilière à usage personnel. Au cours de la première année suivant l'acquisition, un montant maximal de 10 000 francs est déductible (pour les personnes mariées, sinon 5000 francs). Au cours des années suivantes, le montant maximal déductible est réduit chaque année de 10 % du montant maximal.

• Parallèlement, un impôt foncier sur les résidences secondaires est introduit en tant que nouvelle compétence constitutionnelle des cantons. Cela devrait notamment permettre aux cantons touristiques de compenser les pertes fiscales liées à la suppression de la valeur locative.

La date du changement de système n'est pas encore connue.

Le Conseil fédéral n'a pas communiqué la date à laquelle le changement de système aura lieu. En cas d'ajustements fiscaux, il y a généralement une période transitoire de deux à trois ans. De plus, les cantons de montagne doivent d'abord mettre en place une éventuelle taxe sur les résidences secondaires et la faire approuver par le peuple. Il n'est donc pas exclu que la phase de transition prenne un certain temps. Selon les estimations des économistes d'UBS, le changement de système devrait intervenir au plus tôt en 2027.

Conséquences pour les propriétaires

Les conséquences de la suppression de la valeur locative pour un ménage dépendent principalement de l'emplacement, du taux hypothécaire, du taux d'avance et des besoins de rénovation.

Compte tenu des taux hypothécaires actuellement bas, les propriétaires d'appartements neufs devraient notamment figurer parmi les gagnants de la réforme fiscale. Les primo-accédants bénéficient en outre de la déduction des intérêts débiteurs. En revanche, les propriétaires d'immeubles anciens nécessitant des travaux de rénovation – soit environ un tiers de toutes les maisons individuelles selon une estimation approximative – seront moins favorisés. Les propriétaires de résidences secondaires devraient également faire partie des groupes les plus défavorisés par la réforme.

Conséquences incertaines pour les propriétaires de résidences secondaires

Selon les informations fournies par l'Administration fédérale des contributions, la suppression de la valeur locative des résidences secondaires entraînera, au taux hypothécaire actuel, une perte de recettes d'environ 300 millions de francs par an. Ce chiffre est toutefois entaché d'une grande incertitude. Afin de compenser les pertes fiscales, les cantons sont autorisés à prélever un impôt foncier sur les résidences secondaires principalement utilisées à des fins personnelles et décident de manière autonome de son introduction et de son montant.

Selon les estimations des économistes de l'UBS, basées sur l'imposition actuelle de la valeur locative, la charge fiscale dans les destinations touristiques s'élève actuellement en moyenne à environ 0,4 % du prix de vente, avec toutefois des différences importantes entre les différentes destinations. Pour des raisons financières, les cantons de montagne ne peuvent guère se passer de ces recettes. Cependant, le montant réel de la charge fiscale pour les propriétaires ne sera connu qu'une fois la législation cantonale élaborée.

Des taux d'intérêt plus bas – plus de gagnants

Plus les taux hypothécaires et les taux de prêt sont bas, plus les ménages sont nombreux à profiter de la suppression de la valeur locative. L'ancien système n'était plus avantageux pour les propriétaires d'un bien immobilier neuf qu'avec des taux hypothécaires supérieurs à 2 % et un taux de prêt élevé.

Conséquences pour l'économie nationale

Compte tenu des taux hypothécaires actuels, le changement de système devrait entraîner à court terme une légère hausse des prix de l'immobilier. Selon le Département fédéral des finances (DFF), la suppression de la valeur locative entraînera des pertes fiscales annuelles d'environ 2 milliards de francs pour la Confédération, les cantons et les communes. Les économistes d'UBS tablent globalement sur des hausses de prix supplémentaires de l'ordre de 2 % à 3 % au cours des prochaines années. Toutefois, si les taux d'intérêt augmentaient, les gains de prix seraient rapidement relativisés.

Pour les bâtiments anciens, il faut s'attendre à un ralentissement de l'évolution de la valeur, car les frais d'entretien ne sont plus déductibles.

Moins de croissance hypothécaire

Le changement de système pourrait freiner la croissance de l'endettement hypothécaire. Jusqu'à présent, la déduction des intérêts débiteurs sur la valeur locative réduisait les frais d'intérêt d'environ un quart via l'impôt sur le revenu. Avec la suppression de cette déduction, le taux d'amortissement devrait légèrement augmenter dans l'ensemble. D'un point de vue macroprudentiel, l'effet n'est toutefois pas clair, car le système actuel atténuait les effets des variations de taux d'intérêt sur le marché immobilier résidentiel.

Baisse des recettes fiscales

Au niveau des taux d'intérêt actuels, les pertes fiscales estimées à tous les niveaux de l'État correspondent à environ 1 % à 1,5 % des recettes fiscales totales. Environ trois quarts de cette perte de recettes concernent les cantons et les communes. La mesure de compensation la plus probable est l'introduction d'impôts fonciers sur les résidences secondaires. À moyen ou long terme, des augmentations du taux d'imposition ou des réductions des prestations sont également envisageables. Si les taux hypothécaires remontent à 2,5 % à 3 % à l'avenir, les pouvoirs publics figureraient parmi les gagnants de la réforme.

Les rénovations énergétiques de grande envergure ne sont guère avantageuses

Sans déduction fiscale pour les réparations et sans déductions énergétiques au niveau fédéral, l'incitation financière à la rénovation écologique diminue considérablement. Jusqu'à présent, les rénovations importantes, telles que l'isolation des façades associée au remplacement d'un système de chauffage fossile par une pompe à chaleur, pouvaient être amorties (de justesse) pendant la durée de vie de l'investissement dans les maisons individuelles grâce à des déductions fiscales et des subventions. Dans le nouveau système, sans possibilités de déduction fiscale, de tels projets deviennent plutôt une opération déficitaire sur le plan comptable.

L'objectif de zéro émission nette ne semble pas menacé

La suppression des déductions fiscales ne remet pas fondamentalement en cause l'objectif de neutralité carbone, mais elle ralentit l'accélération des rénovations énergétiques. Une rénovation simple, comme le remplacement d'un système de chauffage fossile par une pompe à chaleur dans les maisons individuelles, reste financièrement intéressante aux prix actuels de l'énergie, même sans déduction fiscale. Il n'existe pas de lien étroit entre le montant des subventions et le taux de remplacement des systèmes de chauffage, de sorte que la déduction fiscale joue un rôle secondaire dans la décision d'investissement. Toutefois, les investissements supplémentaires dans l'efficacité énergétique seront probablement reportés plus souvent pour des raisons de coût.

Recommandations des économistes d'UBS

Après le changement de système, il n'est plus possible d'utiliser les hypothèques à des fins d'optimisation fiscale. Cela incite à amortir le prêt afin de réduire la charge d'intérêts. Cependant, une maison en propriété immobilise beaucoup de capitaux propres à long terme et comporte un risque de concentration pour l'évolution du patrimoine. Un taux d'avance constant et modéré favorise la diversification et crée une marge de manœuvre pour des placements plus rentables. Les investissements dans des placements financiers permettent souvent d'obtenir à long terme des rendements supérieurs aux coûts des intérêts hypothécaires. Toutefois, ils comportent également des risques : les hausses de taux d'intérêt peuvent renchérir le financement et réduire la valeur immobilière, tandis que les portefeuilles de placements sont soumis à des fluctuations de valeur. Une hypothèque à taux fixe augmente la sécurité de planification.